“如果让我们管理丸之内大楼的话，（每平）收8万日元的租金，简直易如反掌。”发出如此豪言壮语的是某外资房地产基金的负责人。丸之内大楼是东京办公楼群中的标竿性建筑，与今年4月刚刚开张的新丸之内大楼一起，把日本办公楼的租金抬到了一个最近价位。目前招租时的租金为每平（3平米）67000日元（约4200人民币，每平米相当于1400元），这让外国房地产基金看来，此价位的租金比实际价格要便宜了2成。

　　说出这样的话是有一定道理的。东京地价算是便宜的，现在世界各城市的办公楼租金都在上升，纽约、伦敦、巴黎的房地产投资期待利润率，与筹措到的资金利息率相比，期待利润已经大大低于利息，但只有东京的利润依旧比利息高，让房地产投资商觉得十分有利可图。

　　但是，东京的利息也开始上升了，6月6日就提升了1.6％，如果不提升租金的话，房地产投资获取的利润将很有可能减少。

　　现在，东京车站八重洲口正在建设的丸之内信托塔楼，其租金与丸之内大楼、新丸之内大楼一样，为每平65000日元，算是日本最高的价格了。今年11月正式招租时，其租金可能会更加上扬。

　　租赁的方式已经有了很大的变更。过去都是签订“普通房屋租赁契约”，但现在则是“定期房屋租赁契约”，改成定期租赁以后，原则上租赁期过了以后，需要搬走换成新的客户，老客户想依旧租赁下去的话，也需要按新的租金付费，对于房地产商来说，这样一来留足了涨价空间。

　　现在的房地产投资已经相当的国际化。过去说到房地产人们会认为那是日本国内的事，但现在来投资的外国企业数不胜数，与股票、债券等金融商品没有什么两样。

　　在选择投资时，不仅需要对比房地产价格的高低，还需要对汇率动向、贷款利率、房地产税率、建筑成本、市政设施等进行综合性的考察，预测租金的上升空间、转手倒卖的获益金额等等。从日本国内看，房地产价格很高，“泡沫”成分太大，但“从世界看日本”，得出的结论可能大相径庭。

　　拉萨尔公司是一家从事国际房地产服务的企业，该公司的调查数据表明，2006年以商业房地产为投资对象，在全世界流动的资金有79.2万亿日元（约6820亿美元），比上一年度增加了4成。其中在美、欧、亚太三地之间的交易额为23万亿日元。“房地产市场处于投资过剩的状态，1美元的投资对象能招来5美元的投资资本。”拉萨尔公司的帕里斯总监说。

　　国外与日本之间的交易给日本带来了新的资本，这种新资本在2006年比上一年度增加了3倍，为1.5万亿日元（约130亿美元），其中欧美企业占去了65％，具体金额为9868亿日元（约85亿美元）。这说的只是过去的一个现象，最近亚洲、澳大利亚、中东方面均有巨额资金流入日本市场。

　　亚洲及中东依靠出口获取了大量的外汇，各国储备的外汇以国家资产的形式投入到了专用基金中，在世界各地寻找投资对象。中东的石油货币、新加坡的政府投资公司（GIC）投资之迅猛众所周知，而新起的中国、泰国、马来西亚、韩国正在加入到投资行列中来。

　　特别是拥有1.2万亿美元外汇储备的中国正在筹备国家投资公司，在筹备阶段已经决定向美国投资基金黑石出资。亚洲国家资金很有可能转道欧美，最后来投资日本房地产。

　　最新的动向是，房地产价格不断上升后，基金公司选择了收购房地产企业的方式，比如摩根斯坦利证券下属的基金就在前不久一下子买进了全日空公司下属的14家饭店，拿出了2813亿日元。此次收购为日本有史以来最大的一次房地产交易，从饭店事业的成长预期上看，这样的“战略投资”绝非昂贵。