作为全球第二大经济体的日本正走出多年来的严重通缩,房价上涨是其初步迹象之一。这从房地产贷款数字就可看出端倪来。去年7月至9月这一季,日本地产公司获得的新增贷款约2.7万亿日圆,较上年同期大增44%,创下1987年资产泡沫鼎盛期以来的最大增幅。

    为此,《日本经济新闻》去年12月报道说,央行计划对房地产相关贷款严加审核。尽管後来央行否认了上述报道,但它已对市场产生很大影响,对私募房产基金影响尤甚。这些基金利用日本低廉的借贷成本来获取高额回报,其中一些基金的财务杠杆率高达75%。

    「我们认为,金融当局的工作转向监督贷款发放,或者说央行货币政策的变化,是该行业面临的最大风险,」瑞士信贷一波分析师大谷洋次(Yoji Otani)表示,「与1980年代晚期资产泡沫破裂的情形一样,由於贷款监管规定出台,资金停止流动,一切都将宣告结束。」

    但在日本十多年来最强劲经济复苏的刺激下,国内外投资者都在不停地高价抢购优质商业地产。据媒体报道,保险公司美国国际集团去年年底计划以4000亿日圆购入东京的一块土地,这是迄今为止日本国内市场上最大的一笔交易。

    由於东京有吸引力的地产已匮乏,收购竞争不断加剧,一些私人股本基金转而投资於价值被低估、拥有大量房地资产的日本公司。来自美国的股权收购公司Cerberus,去年成为日本地产及铁路公司西武集团(Seibu)的最大单一股东。後者在东京及周边地区持有大量土地资产。

    尽管有人担忧市场中出现轻度泡沫,但市场的普遍观点是,在日本经济有力复苏的推动下,商业地产价格将会继续走高。

    大谷洋次表示﹕「公司收益正在好转,失业率不断下降,新增工作机会与需求之间的比率正在改善,并且其它指标也都表明经济在复苏」,「对於房地产投资者而言,一个对前景好转具有直接意义的因素就是,写字楼入住率不断上升,租金似乎也已触底反弹。」